안녕하세요 법무법인 승평 고양사무소입니다.

오늘은 <무자본 갭투자 사기>에 연루되어 

힘든 시간을 겪게 된 의뢰인의 사안을 소개하면서

유사한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들께 

도움이 될만한 이야기를 해보려고 합니다. 

뉴스를 통해서 '전세사기'와 관련된 이야기들을 많이 들어보셨을텐데요, 

매매가액과 전세가액의 차이가 크지 않아서 

자본이 없이도 집을 매수하여 임대인이 되는 것을

<무자본 갭투자 사기>라고 부릅니다. 

1. 사실관계의 개요

이번 사건은 다가구주택의 경우에는 선순위 임대차 보증금이 

얼마인지를 잘 알 수 없다는 사실을 노려

공인중개사와 함께 공모해 보증금을 편취했던 사안입니다. 

피고인들(A,B,C)은 먼저 가상의 임대인을 내세우기 위해서 

노숙자였던 D 에게 일정 금액을 주고

임대인이 될 것을 이야기하였고, 수익을 주겠다고 약속하였습니다. 

이후에 공인중개사 E와 공모를 하여 전세를 알아보던 청년들을 

대상으로 사기 범행을 저지르게 되었는데요, 

공인중개사 E는 집을 구하러 온 사회초년생들에게, 

"이 집은 선순위 임차보증금이 000원인데 

건물 가치에 비해서 담보 여력이 많고, 아주 안전한 물건이다."

라고 소개를 하였어요. 

사회경험이 많지 않았던 청년들은 공인중개사의 말을 믿고

전세계약을 체결하게 되었으나

사실 이 다가구주택은 이미 선순위 채권이 건물 가액을 초과하는 이른바 

'깡통전세"물건이었던 것이었습니다.

또한 노숙자였던 D도 공인중개사 E가 청년들에게 소개하기로는 

'건물을 여러채 보유한 재력가'라고 하였으나

실상은 노숙자였기 때문에 별다른 재산이나 직업이 없어, 

임대차보증금을 반환할 능력이 없었지요. 

이렇게 순차적으로 공모를 해서 여러 사람들로부터 전세금을 받아 편취한 뒤, 

임대차보증금을 반환할 시기가 되자, 보증금을 돌려주지 않고, 

전전긍긍해하는 임차인들에게 "보증금을 돌려줄 여력이 없다. 

조금 더 기다리면 새로운 세입자를 구해 보증금을 반환하겠다."라는 

거짓말을 하였습니다. 

임차인들로부터 받은 전세보증금은 이미 공범들이 나누어가진 뒤였고, 

그 뒤의 일에 대해서 나몰라라 하고 있던 상황이었어요. 

2. 형사전문변호사의 조력

위 사안에서 임대인으로 되어 있던 D는 경제적 능력이 전무하였기 때문에

공범인 A, B, C 및 명의를 빌려준 D와 공인중개사 E를 

모두 사기사건으로 기소되게 하는 것이

가장 중요하다고 판단되었습니다. 

다행히 같은 상황에 놓인 다가구 주택의 임차인들이 힘을 합쳐서 

고소를 할 의사를 표명하게 되었고, 

고양시전세사기사건을 전문적으로 처리해온 경험을 

바탕으로 고소장을 작성하였습니다. 

피의자들은 수사과정에서 "자신들은 갭투자를 하였을 뿐 

사기의 고의가 없었다."라는 주장을 하였습니다. 

그러나 부동산 가격이 상승할 것을 전제로 하여 주택을 매수하면서 

매수자금 중 일부를 전세보증금으로 대체하거나 충당하는 방식의 갭투자와는 달리

이 사건의 경우에는 방식만 갭투자의 방식을 취하였을 뿐, 

다가구주택 등에서 전세계약을 체결하고자 하는 사람들이 

선순위 보증금의 액수를 알기 어렵다는 사실을 이용하여, 

일부러 전세보증금의 합계액이 주택가격보다 높게 만드는 방법으로 

전세보증금을 편취한 것임을 적극적으로 주장하였고, 

공범들 모두 기소되어 재판을 받게 되었습니다.

3. 사건의 해결

공범들 중 일부는 재판과정에서 합의금 명목으로 

편취해간 금원 중 일부를 회복해주었습니다. 

대부분 피해자들이 사회초년생인 점을 이용하여 

공인중개사까지 가담해 적극적으로 사기 범행을 저질렀던 사안으로

추가적으로 민사절차가 남아있지만, 

일부 금액을 먼저 보전받을 수 있어 다행이었던 사건이었습니다.